7 lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất

Bạn sang nhượng một căn nhà hay một lô đất, bạn tự thoả thuận đặt cọc và đôi khi cho rằng cái hợp đồng đặt cọc không quan trọng bằng cái hợp đồng sang tên,… nhưng hầu hết tranh chấp phát sinh từ cái hợp đồng đặt cọc, và đôi khi hợp đồng đặt cọc vô hiệu hoàn toàn. Vậy, khi ký kết hợp đồng đặt cọc cần lưu ý những gì, bạn tham khảo thêm một số thông tin như dưới đây nhé!

Tìm hiểu thông tin về nhà, đất

Về giấy tờ pháp lý của tài sản

Nhà, đất đã có sổ đỏ là điều kiện đầu tiên để bạn bước đầu yên tâm giao dịch, mua bán. Nhưng thời buổi bây giờ, dù có sổ đỏ cũng không thể yên tâm 100% được. Vậy thì trước tiên chắn chắn ai cẩn thận cũng sẽ đến tận nơi kiểm tra, so sánh thửa đất, căn nhà trên thực tế với thông tin trên sổ đỏ có khớp hay không, kiểm tra và so sánh một cách tương đối theo sơ đồ bản vẽ và thửa đất trên thực tế.

Về quy hoạch, dự án

Vậy bạn phải tìm hiểu thông tin đó ở đâu? Rất đơn giản thôi, bạn chỉ cần mang bản photo sổ đỏ đến bộ phận một cửa của UBND quận, huyện nơi có nhà, đất đó để hỏi cung cấp thêm thông tin, sau đó họ sẽ hướng dẫn cụ thể cho bạn.

Về tranh chấp tài sản

Những tranh chấp đã “đình đám” rồi thì bạn rất dễ biết. Chẳng hạn như tranh chấp về lối đi,hàng rào, đường thoát nước,…Các thông tin này bạn cũng đẽ dàng có được từ VPCC hoặc chỉ cần đi từ đầu làng đến cuối làng ngay khu vực có thửa đất mà bạn đang tìm hiểu

Về nợ vay thế chấp tài sản

Nếu thửa đất có sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng thì bạn nhận biết thông tin rất đơn giản. Bạn chỉ cần xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ thì sẽ thấy thông tin thế chấp. Cũng có sổ đỏ họ có gắn thêm 1 tờ riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai.

Về người bán, người mua:

Nếu người bán(người mua) là chính chủ, ngoài các thông tin liên quan đến thế chấp, thì khi bạn tiếp xúc, nói chuyện và trao đổi bạn cũng sẽ cảm nhận được độ đáng tin cậy và trung thực của họ. Việc này tùy vào cảm nhận chủ quan của mỗi người.

Có bắt buộc phải đặt cọc khi mua nhà đất?

Đặt cọc là một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của các bên nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở phải thực hiện các bước sau:

• Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, mua bán
• Bước 2: Kê khai và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính
• Bước 3: Thực hiện thủ tục Đăng ký biến động (đăng ký sang tên) sang tên bên mua.

Theo đó, đặt cọc là bước đầu tiên (nếu có) trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc để giảm thiểu nguy cơ chuyển nhượng, bán cho người khác).

Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng?

Với bản chất là một giao dịch dân sự, việc đặt cọc có thể được thể hiện qua bất kỳ hình thức nào như lời nói, văn bản hay hành vi cụ thể (Dựa trên quy định của Bộ luật Dân sự 2015). Điều này tùy thuộc vào sự lựa chọn của các bên, miễn sao đảm bảo đúng mục đích cũng như không trái với tinh thần chung của bộ luật thì đều có giá trị về mặt pháp lý. Do đó, hợp đồng đặt cọc mua nhà không bắt buộc công chứng, chứng thực.

Tuy nhiên, để tránh trường hợp tranh chấp xảy ra cũng như để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của 2 bên thì các bên nên công chứng Hợp đồng đặt cọc. Điều này sẽ tạo nhiều thuận lợi cho khách hàng bởi hợp đồng được công chứng sẽ không cần phải chứng minh lại, trong khi hợp đồng viết tay có thể gây nên tranh cãi về việc giả mạo chữ ký và phải giám định để xác minh.

Nội dung cần có trong hợp đồng đặt cọc

Đây là hợp đồng dân sự nên bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có quyền thỏa thuận các nội dung của hợp đồng với điều kiện nội dung đó không trái luật, đạo đức xã hội. Thông thường hợp đồng đặt cọc gồm các nội dung như:

• Đối tượng của hợp đồng (thông tin về quyền sử dụng đất, nhà ở);
• Thời hạn đặt cọc;
• Giá chuyển nhượng (mặc dù chưa ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng các bên thường thỏa thuận giá chuyển nhượng nhà đất để tránh biến động);
• Mức đặt cọc;
• Quyền, nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc;
• Phương thức giải quyết khi các bên có tranh chấp;
• Cam kết của các bên (cam kết về tình trạng pháp lý của nhà đất như đất có giấy chứng nhận, không thế chấp, còn thời hạn sử dụng,…);
• Điều khoản thi hành.

Mức phạt cọc nếu không thực hiện theo đúng hợp đồng đặt cọc

Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vây, bên nhận cọc hoặc bên đặt cọc không giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận thì sẽ bị phạt cọc, cụ thể như sau:

• Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).

Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận khác như: không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái pháp luật, trái đạo đức xã hội.

Không bị phạt cọc khi nào?

Nếu bên dự định mua giao tiền cho bên có nhà, đất nhưng không thỏa thuận là đặt cọc hoặc có giấy biên nhận tiền nhưng trong giấy đó không ghi là đặt cọc thì sẽ không bị phạt cọc vì bản chất không phải là đặt cọc.

Như vây, Trường hợp chỉ có giấy biên nhận tiền (trong đó không có từ nào là đặt cọc) thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Nếu đưa một khoản tiền mà không thỏa thuận là đặt cọc thì khi đó có thể hiểu là một khoản tiền thanh toán trước cho bên bán, trường hợp các bên không chuyển nhượng nhà đất thì khoản tiền đó sẽ xử lý như sau:

• Bên đưa tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
• Bên nhận tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Nên đặt cọc bao nhiêu?

Theo bộ Luật dân sự 2015 không quy định mức đặt cọc là bao nhiêu nên các bên có quyền tự thỏa thuận việc đặt cọc. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro tối đa thì các bên có thể thỏa thuận ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà đất hoặc hợp đồng mua bán đối với nhà đất.

Vì vậy, khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà đất, các bên cần tìm hiểu kỹ thông tin nhà đất và biết cách thỏa thuận về các điều khoản để loại trừ những rủi ro pháp lý không đáng có.

—————–
Ban truyền thông Luật Nguyễn