Theo Khoản 5 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam ( Luật số: 24/2008/QH12, ngày 13/11/2008) quy định: Người nước ngoài cư trú ở Việt Nam là công dân nước ngoài và người không quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam.

Như vậy, Người nước ngoài được hiểu gồm có hai đối tượng là người nước ngoài cư trú ở Việt Nam và người nước ngoài không cư trú ở Việt Nam.

Điều kiện mua nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2013;
• Luật Nhà ở năm 2014;
• Luật Quốc tịch Việt Nam
• Nghị định 99/2015/NĐ-CP

Điều kiện mua nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam

Hai hình thức người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua 02 nhóm hình thức sau:

• Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam;
• Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua nhà ở là căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, chứ không được mua ngoài khu vực này..

Cá nhân người nước ngoài phải đáp ứng 02 điều kiện sau:

• Có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam;
• Không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao.

Trên đây là đối tượng và điều kiện người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Theo đó, người nước ngoài chỉ được mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở và phải đáp ứng đủ điều kiện theo từng trường hợp.

Về quyền sở hữu nhà của bạn thì được quyền sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

Người nước ngoài có được đứng tên trên Sổ đỏ tại Việt Nam?

Về quyền sử dụng đất của người nước ngoài

Về người sử dụng đất được quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi bổ sung năm 2019) như sau:

“Điều 5. Người sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”

Theo quy định này, người nước ngoài ở trong nước hoặc ở nước ngoài đều không thuộc các đối tượng được quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Đồng thời, theo Khoản 3 Điều 186 Luật Đất 2013 quy định, tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài thì người này không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế như sau:

• a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• b) Tặng cho quyền sử dụng đất: Người được tặng cho phải là Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất và phù hợp pháp luật về nhà ở. Trong đó, người nước ngoài được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho.
• c) Chưa chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất: Người nước ngoài nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào sổ địa chính

Như vậy, theo các quy định trên, với quyền sử dụng đất, người nước ngoài sẽ không được đứng tên trên Sổ đỏ.

Thủ tục để người nước ngoài sở hữu nhà chung cư tại Việt Nam

Thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng tại phòng công chứng trên địa bàn tỉnh/thành phố có nhà đất.:

Bên mua và bên bán phải công chứng hợp đồng mua bán, nếu cá nhân nước ngoài không thông thạo tiếng Việt thì họ cần phải có người phiên dịch. Người phiên dịch sẽ do bên yêu cầu công chứng mời, phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc phiên dịch của mình.

Để công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bên mua và bên bán tự chuẩn bị các giấy tờ sau:

– Bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

– Bản chính giấy tờ tùy thân của bên mua và bên bán:

Đối với bên bán:

• Giấy chứng minh nhân dân/ hộ chiếu (còn thời hạn sử dụng: CMND không quá 15 năm và Hộ chiếu không quá 10 năm kể từ ngày cấp);
• Sổ hộ khẩu;
• Giấy đăng ký kết hôn (trường hợp đã kết hôn); hoặc Giấy xác nhận độc thân (trường hợp đang độc thân hoặc đã ly hôn);

Đối với bên mua (cá nhân nước ngoài):

• Hộ chiếu còn thời hạn sử dụng
• Giấy chứng nhận quan hệ hôn nhân
• Thẻ tạm trú
• Ngoài ra trong trường hợp có uỷ quyền thì văn bản uỷ quyền phải được công chứng và người được uỷ quyền cũng phải mang bản chính Giấy CMND/ hộ chiếu.

Lưu ý: tất cả các giấy tờ tùy thân của bên mua phải được dịch sang tiếng Việt và được công chứng bản dịch

– Bản chính các giấy tờ khác có liên quan đến thửa đất như tờ khai đã nộp thuế (nếu có).

– Dự thảo hợp đồng, giao dịch mà các bên chuẩn bị hoặc các bên cũng có thể yêu cầu công chứng tự soạn trên thông tin mà các bên cung cấp;

Trình tự thực hiện:

• Các bên mang đầy đủ Giấy tờ nêu trên đến Phòng/ Văn phòng công chứng để yêu cầu Công chứng Hợp đồng, giao dịch của các bên.
• Công chứng viên sẽ kiểm tra Giấy tờ (nếu hợp lệ) sẽ tiến hành soạn thảo Hợp đồng theo yêu cầu của các bên (hoặc theo Hợp đồng mẫu của các bên mang theo).
• Các bên tiến hành đọc lại, kiểm tra nội dung Hợp đồng mà công chứng viên soạn.
• Các bên ký tên, lăn tay vào Hợp đồng và Công chứng viên công chứng Hợp đồng.
• Các bên đóng lệ phí công chứng và nhận bản chính Hợp đồng.

Thủ tục sang tên căn hộ chung cư tại văn phòng đăng ký đất đai

Sau khi công chứng hợp đồng tại tổ chức công chứng có thẩm quyền, tùy theo thỏa thuận của hai bên mà bên bán hoặc bên mua sẽ phải nộp một bộ hồ sơ đăng ký sang tên căn hộ chung cư tại văn phòng đăng ký đất đai.

Hồ sơ bao gồm:

• Tờ khai thuế phi nông nghiệp, tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai lệ phí trước bạ
• Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
• Hai bản Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã công chứng
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc)
• 02 bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được công chứng
• 02 bản sao công chứng CMND của bên bán, sổ hộ khẩu, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên bán
• 02 bản sao thẻ tạm trú, hộ chiếu, giấy chứng nhận quan hệ hôn nhân của bên mua

Cơ quan quản lý sẽ kiểm tra hồ sơ, xác định vị trí nhà đất gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Sau khi có thông báo nghĩa vụ tài chính thì thực hiện nghĩa vụ tài chính. Lấy biên lai thu thuế, lệ phí nộp cho văn phòng đăng ký đất đai để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Người nước ngoài có được bán, tặng cho nhà ở khi sắp hết hạn sở hữu nhà ở không?

Trường hợp trước khi hết hạn sở hữu nhà ở mà cá nhân nước ngoài muốn bán hoặc tặng cho nhà ở thì người mua, người được tặng cho được sở hữu nhà ở phải theo quy định sau đây:

• Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua, bên nhận tặng cho được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài;
• Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm
• Bên bán, bên tặng cho nhà ở phải nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Xem thêm >>> Quy trình thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở, đất ở

——————-

Ban truyền thông Luật Nguyễn