Dù đã ký hợp đồng mua bán có công chứng hợp pháp, bạn vẫn có thể gặp phải những rủi ro “mắc kẹt”, không thể sang tên sổ đỏ. Dưới đây là bài viết về:

3 trường hợp “kẹt” sổ đỏ dù đã có hợp đồng công chứng mua bán

Bạn đã tìm hiểu về các điều kiện chuyển nhượng theo Luật Đất đai 2024 và tự tin rằng mình đã đáp ứng đủ? Tuy nhiên, thực tế có thể không đơn giản như vậy. Dù đã ký hợp đồng mua bán có công chứng hợp pháp, bạn vẫn có thể gặp phải những rủi ro “mắc kẹt”, không thể sang tên sổ đỏ.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ 5 điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng): Đây là điều kiện tiên quyết, chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên, có một số trường hợp đặc biệt được miễn yêu cầu này như:

• Thừa kế quyền sử dụng đất.
• Chuyển đổi đất nông nghiệp trong quá trình dồn điền đổi thửa.
• Tặng cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư.
• Các trường hợp khác theo quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024.

Đất không có tranh chấp hoặc đã được giải quyết dứt điểm: Bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến thửa đất (về ranh giới, quyền sử dụng, quyền thừa kế…) đều phải được giải quyết triệt để bằng bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật trước khi thực hiện giao dịch.

Không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án dân sự: Đất không nằm trong diện bị phong tỏa, kê biên để thi hành các nghĩa vụ dân sự hoặc tài chính.

Vẫn còn thời hạn sử dụng đất: Đối với các loại đất có thời hạn sử dụng (như đất nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ…), giao dịch chỉ được thực hiện khi thời hạn sử dụng vẫn còn hiệu lực.

Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật: Đây là các biện pháp do Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền áp dụng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quá trình giải quyết vụ án.

Mặc dù các điều kiện trên đã được quy định rõ ràng, nhưng trong thực tế, nhiều giao dịch vẫn gặp phải trục trặc dù đã có hợp đồng công chứng hợp pháp. Điều này xuất phát từ những lý do khách quan và chủ quan mà người mua cần đặc biệt lưu ý.

3 trường hợp “mắc kẹt” sổ đỏ dù đã ký hợp đồng công chứng mua bán

Dưới đây là 3 trường hợp phổ biến khiến người mua không thể sang tên quyền sử dụng đất, mặc dù hợp đồng đã được công chứng:

Nhà đất xây dựng sai phép hoặc sai mục đích sử dụng

Đây là một trong những rủi ro lớn nhất mà người mua có thể gặp phải. Khi mua nhà đất, bạn cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý và hiện trạng sử dụng của tài sản.

• • Xây dựng sai phép: Công trình xây dựng trên đất không đúng với giấy phép xây dựng được cấp (sai số tầng, sai diện tích, lấn chiếm không gian công cộng…). Cơ quan nhà nước sẽ không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) cho phần diện tích xây dựng sai phép.
  • Sử dụng sai mục đích: Đất được cấp với mục đích sử dụng là đất ở nhưng lại dùng để kinh doanh, sản xuất hoặc ngược lại. Khi phát hiện vi phạm, cơ quan quản lý đất đai có thể từ chối cấp hoặc sang tên sổ đỏ cho đến khi vi phạm được khắc phục.

Hậu quả: Bạn sẽ không thể hoàn tất thủ tục sang tên, thậm chí có thể bị phạt hành chính và buộc tháo dỡ phần công trình sai phạm.

Nhà đất đang có tranh chấp

Mặc dù Luật Đất đai 2024 quy định đất không có tranh chấp mới được chuyển nhượng, nhưng trong thực tế, việc xác định một thửa đất có đang tranh chấp hay không đôi khi rất phức tạp.

• • Tranh chấp chưa được ghi nhận chính thức: Có thể tồn tại các tranh chấp ngầm giữa các bên (ví dụ: tranh chấp về thừa kế giữa các thành viên trong gia đình, tranh chấp về ranh giới với hộ liền kề) mà chưa được khởi kiện tại Tòa án hoặc chưa được chính quyền địa phương giải quyết.
  • Tranh chấp phát sinh sau khi ký hợp đồng: Một số trường hợp, tranh chấp có thể phát sinh sau thời điểm ký hợp đồng công chứng, khiến việc sang tên bị đình trệ.

Hậu quả: Cơ quan đăng ký đất đai sẽ tạm dừng việc sang tên cho đến khi tranh chấp được giải quyết dứt điểm theo quy định của pháp luật.

Nhà đất bị ngăn chặn chuyển quyền sử dụng

Trường hợp này xảy ra khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc ngăn chặn giao dịch chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

• • Do yêu cầu của Tòa án, cơ quan điều tra: Trong quá trình giải quyết vụ án hình sự, dân sự, nếu tài sản liên quan đến vụ án, Tòa án hoặc cơ quan điều tra có thể ra quyết định ngăn chặn giao dịch để bảo toàn tài sản hoặc phục vụ công tác điều tra.
  • Do cơ quan thi hành án: Nếu chủ đất đang có nghĩa vụ thi hành án và tài sản đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án, thì việc chuyển nhượng sẽ bị ngăn chặn.
  • Do có hành vi lừa đảo hoặc vi phạm pháp luật nghiêm trọng: Khi phát hiện có dấu hiệu lừa đảo trong giao dịch hoặc tài sản đang bị sử dụng vào mục đích bất hợp pháp, cơ quan chức năng có thể áp dụng biện pháp ngăn chặn.

Hậu quả: Giao dịch sẽ không thể tiếp tục cho đến khi lệnh ngăn chặn được dỡ bỏ.

Những lưu ý quan trọng để tránh rủi ro

Để hạn chế tối đa những rủi ro “mắc kẹt” khi mua bán nhà đất, bạn cần lưu ý những điểm sau:

Thẩm định kỹ lưỡng thông tin nhà đất:

• Yêu cầu chủ nhà cung cấp đầy đủ giấy tờ gốc liên quan đến thửa đất (sổ đỏ, sổ hồng, giấy phép xây dựng, bản vẽ…).
• Kiểm tra thông tin trên sổ đỏ có trùng khớp với thực tế hay không (diện tích, ranh giới, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng).
• Kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện/quận để biết đất có bị tranh chấp, kê biên hay bị ngăn chặn giao dịch hay không.
• Nếu có điều kiện, thuê đơn vị thẩm định độc lập để đánh giá tình trạng pháp lý và hiện trạng tài sản.

Kiểm tra lịch sử tranh chấp:

• Hỏi rõ chủ nhà về lịch sử sử dụng đất, có từng xảy ra tranh chấp với hàng xóm hoặc người thân hay không.
• Hỏi thăm thông tin từ những người dân xung quanh khu vực.
• Tham khảo ý kiến của cán bộ địa chính tại địa phương.

Kiểm tra quy hoạch:

Tham khảo thông tin quy hoạch tại cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng, quy hoạch để đảm bảo thửa đất không nằm trong diện quy hoạch giải tỏa, mở đường, xây dựng công trình công cộng…

Lựa chọn hình thức thanh toán an toàn:

• Không nên thanh toán toàn bộ giá trị hợp đồng ngay khi ký công chứng. Nên chia thành nhiều đợt và chỉ thanh toán hết khi hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ.
• Sử dụng các phương thức thanh toán có kiểm soát như thông qua ngân hàng, tài khoản phong tỏa.

Tham vấn chuyên gia pháp lý:

• Trước khi quyết định giao dịch, hãy tìm đến các luật sư chuyên về đất đai để được tư vấn, kiểm tra pháp lý của tài sản và dự thảo hợp đồng. Luật sư sẽ giúp bạn nhận diện các rủi ro tiềm ẩn và đưa ra phương án bảo vệ tốt nhất.
• Không nên tin tưởng tuyệt đối vào thông tin từ môi giới hoặc bên bán.

Việc mua bán nhà đất là một giao dịch có giá trị lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Hiểu rõ các quy định của pháp luật, đặc biệt là Luật Đất đai 2024, và cẩn trọng trong từng bước thực hiện sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro không đáng có, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.

Bạn xem thêm về Luật đất đai 2024 tại nguồn: xaydungchinhsach.chinhphu.vn

Xem thêm >>>

Các tin khác

luatnguyen.vn

——-

Ban truyền thông Luật Nguyễn