Dưới đây là 8 trường hợp hoặc tình huống phổ biến mà đất thường bị cấm hoặc hạn chế nghiêm ngặt việc phân lô tách thửa, đặc biệt là tách thửa để bán nền như một hoạt động kinh doanh bất động sản.

8 trường hợp đất thường bị hạn chế hoặc cấm phân lô tách thửa (đặc biệt là mục đích kinh doanh)

Việc liệt kê chính xác “8 loại đất” cụ thể theo phân loại hành chính (đất ở, đất nông nghiệp…) là không hoàn toàn chính xác theo quy định pháp luật hiện hành. Thay vào đó, việc cấm hay cho phép phân lô tách thửa phụ thuộc vào tình trạng pháp lý, mục đích sử dụng theo quy hoạch và vị trí thửa đất.

8 trường hợp hoặc tình huống phổ biến mà đất thường bị cấm hoặc hạn chế phân lô tách thửa

Dưới đây là 8 trường hợp hoặc tình huống phổ biến mà đất thường bị cấm hoặc hạn chế nghiêm ngặt việc phân lô tách thửa, đặc biệt là tách thửa để bán nền như một hoạt động kinh doanh bất động sản:

1. Đất không thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt: Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Do đó, đất không nằm trong các dự án này (dù là đất ở) thường không được phép phân lô bán nền theo kiểu kinh doanh.
2. Đất thuộc khu vực yêu cầu xây dựng đồng bộ theo quy hoạch chi tiết: Tại các khu vực được quy hoạch là đô thị, khu dân cư tập trung, hoặc các khu vực cần đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, việc phân lô tách thửa đất ở (hoặc đất phi nông nghiệp được quy hoạch là đất ở) chỉ được thực hiện khi có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt và chủ đầu tư (dù là cá nhân hay doanh nghiệp) phải thực hiện xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch. Nếu không đáp ứng điều kiện này, đất sẽ bị cấm phân lô tách thửa.
3. Đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất: Đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được công bố, hoặc đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện các dự án công trình công cộng, quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng sẽ bị tạm dừng hoặc cấm các giao dịch, trong đó có phân lô tách thửa.
4. Đất sử dụng vào mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh, di tích lịch sử – văn hóa: Các loại đất như đất giao thông, thủy lợi, công trình văn hóa, y tế, giáo dục, đất quốc phòng, an ninh, đất di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh theo quy hoạch đã được phê duyệt về nguyên tắc là không được phép phân lô tách thửa để chuyển mục đích sử dụng trái phép hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cá nhân.
5. Đất thuộc hành lang bảo vệ công trình công cộng, khu vực cấm xây dựng, khu vực rủi ro thiên tai: Đất nằm trong hành lang an toàn của các công trình như lưới điện cao thế, đê điều, công trình thủy lợi, giao thông, khu vực cấm xây dựng theo quy định pháp luật, hoặc khu vực có nguy cơ sạt lở, lũ quét, ngập lụt nghiêm trọng theo cảnh báo sẽ bị hạn chế hoặc cấm các hoạt động làm thay đổi hiện trạng, trong đó có phân lô tách thửa nếu không phù hợp với quy định về hành lang bảo vệ, an toàn.
6. Đất đang có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về quyền sử dụng đất và đang được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết: Trong thời gian giải quyết tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền sử dụng đất, chủ sử dụng đất không được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, hoặc tách thửa.
7. Thửa đất không đảm bảo diện tích tối thiểu và kích thước chiều cạnh theo quy định của UBND cấp tỉnh: Mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đều có quy định riêng về diện tích và kích thước tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa đối với từng loại đất và từng khu vực (đô thị, nông thôn). Nếu thửa đất sau khi tách không đáp ứng các điều kiện này, việc tách thửa sẽ không được phép. Đây là điều kiện áp dụng cho cả việc tách thửa thông thường của cá nhân, hộ gia đình.
8. Đất có mục đích sử dụng không phải là đất ở theo Giấy chứng nhận hoặc quy hoạch và chưa được phép chuyển mục đích: Các loại đất như đất nông nghiệp (trồng cây hàng năm, lâu năm, nuôi trồng thủy sản…), đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng…) về nguyên tắc không được phép phân lô bán nền nếu chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở và chưa đáp ứng các điều kiện theo quy hoạch. Việc tự ý san lấp, làm đường trên đất nông nghiệp để phân lô bán nền là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng.

Hình thức xử lý khi vi phạm về phân lô, tách thửa

Việc tự ý phân lô tách thửa đất khi chưa được phép hoặc vi phạm các quy định nêu trên sẽ phải đối mặt với các hình thức xử lý nghiêm khắc theo quy định của pháp luật, bao gồm:

Xử phạt hành chính:

• Phạt tiền: Mức phạt tiền có thể rất cao, tùy thuộc vào diện tích đất vi phạm, loại đất, và mức độ vi phạm. Các hành vi như tự ý chuyển mục đích sử dụng đất để phân lô bán nền, san lấp trái phép, xây dựng hạ tầng không đúng quy hoạch đều có các khung phạt riêng được quy định trong Nghị định của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (ví dụ: Nghị định 91/2019/NĐ-CP và các Nghị định sửa đổi, bổ sung).
• Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể buộc người vi phạm phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của thửa đất trước khi vi phạm (ví dụ: buộc san lấp, dỡ bỏ công trình xây dựng trái phép).
• Tịch thu các giấy tờ giả mạo: Nếu người vi phạm sử dụng các giấy tờ giả mạo để thực hiện việc tách thửa, phân lô trái phép.

Xử lý về mặt dân sự:

• Tuyên bố giao dịch vô hiệu: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các thửa đất được phân lô, tách thửa trái phép có thể bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật. Khi hợp đồng vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại: Các bên liên quan có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại phát sinh từ việc giao dịch đất đai vi phạm pháp luật.

Xử lý hình sự:

Trong trường hợp vi phạm nghiêm trọng, gây hậu quả lớn, người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo các tội danh liên quan đến vi phạm các quy định về quản lý đất đai, lừa đảo chiếm đoạt tài sản, hoặc các tội danh khác tùy thuộc vào tính chất và mức độ của hành vi.

Xử lý đối với cán bộ, công chức:

Các cán bộ, công chức có liên quan nếu có hành vi bao che, tiếp tay, hoặc thiếu trách nhiệm dẫn đến việc phân lô tách thửa trái phép cũng sẽ bị xem xét xử lý kỷ luật theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức, thậm chí có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Những lưu ý quan trọng

Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thể hiện sự quyết tâm của Nhà nước trong việc quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, đặc biệt là hoạt động phân lô bán nền nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, “sốt đất” ảo, và đảm bảo sự phát triển đô thị, nông thôn theo đúng quy hoạch.

Đối với cá nhân, hộ gia đình:

Khi có nhu cầu tách thửa, hãy tìm hiểu kỹ các quy định về diện tích, kích thước tối thiểu do UBND cấp tỉnh nơi có đất ban hành. Liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện để được hướng dẫn cụ thể về thủ tục và điều kiện.

Đối với nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản:

Mọi hoạt động phân lô bán nền để kinh doanh phải được thực hiện thông qua việc triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nghiên cứu kỹ Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các văn bản hướng dẫn để tuân thủ đúng quy định về điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh.

Luôn kiểm tra quy hoạch:

Trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch hoặc ý định tách thửa, hãy kiểm tra thông tin quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tại cơ quan quản lý đất đai hoặc cổng thông tin điện tử của địa phương.

Tham vấn pháp lý:

Đối với các trường hợp phức tạp hoặc có giá trị lớn, hãy tham vấn ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý bất động sản để đảm bảo tuân thủ đúng pháp luật và tránh rủi ro.

Bài viết này chỉ mang tính chất tham khảo dựa trên kiến thức pháp luật chung. Các quy định cụ thể về điều kiện tách thửa có thể khác nhau giữa các địa phương và có thể có các văn bản dưới luật hướng dẫn chi tiết.

Để có thông tin chính xác và tư vấn phù hợp với trường hợp cụ thể của mình, bạn vui lòng liên hệ trực tiếp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đất đai tại địa phương hoặc tham vấn luật sư chuyên ngành.

Xem thêm >>> Các tin khác

———-

Ban truyền thông Luật Nguyễn