Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý là loại tài sản cực kỳ có giá trị và đóng vai trò vô cùng to lớn đối với người dân và cả quốc gia. Hoạt động liên quan đến đất đai rất đa dạng và diễn ra hàng ngày. Trong đó, sang nhượng nhà đất là một trong những hoạt động liên quan đến đất đai phổ biến nhất ở Việt Nam hiện nay. Do vậy, mọi người cũng có nhu cầu tìm hiểu các quy định liên quan đến vấn đề này.

Bài viết dưới đây Luật Nguyễn sẽ gửi đến bạn đọc khái niệm sang nhượng đất, điều kiện cũng như trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Khái niệm Sang nhượng nhà đất:

“Sang nhượng nhà đất” là cách gọi người dân thường sử dụng để chỉ hoạt động “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Theo khoản 10, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 quy định “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”

Theo đó, chuyển nhượng là một trong những hình thức của việc chuyển quyền sử dụng đất. Do đó có thể hiểu, sang nhượng nhà đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác theo hình thức chuyển nhượng hay còn gọi là mua bán.

Điều kiện chuyển nhượng đất

Theo quy định tại Điều 188, Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 quy định một người có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác cần phải thỏa 4 điều kiện sau:

1. Có Giấy chứng nhận, trừ một số trường hợp bao gồm:

• Người không được cấp Giấy chứng nhận là người nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế đó được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng, tức là người nhận thừa kế không cần Giấy chứng nhận quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018.
• Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền, tức là được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018.

2. Đất chuyển nhượng không là đối tượng đang tranh chấp.

3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

4. Đất còn thời hạn sử dụng.

Thông thường để chuyển nhượng đất chỉ cần thỏa các điều kiện trên. Tuy nhiên để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành công trong một số trường hợp, người chuyển nhượng phải đáp ứng thêm một số yêu cầu về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê được quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018.

Và việc chuyển nhượng phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Điều kiện bên nhận chuyển nhượng đất

Để đủ điều kiện được nhận chuyển nhượng, bên được nhận không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 191, Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 như sau:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Ngoài ra người nhận chuyển nhượng cũng cần phải thỏa mãn một số điều kiện tại Điều 192, 193 Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

 Cần chuẩn bị các hồ sơ sau để đến văn phòng công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng:

Bước 2: Nộp hồ sơ:

 Nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện/ quận nơi có đất

Hồ sơ bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
• CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)
• Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)
• Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)
• Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)
• Tờ khai đăng ký thuế
• Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)
• Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.

 Kể từ ngày tiếp nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thời gian thủ tục sang tên là 10 ngày làm việc

 Bộ hồ sơ sẽ được gửi đến cơ quan thuế và phòng Tài nguyên và Môi trường để xác định nghĩa vụ tài chính và tiến hành sang tên.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

 Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông báo cho chủ thửa đất ngay khi có thông từ cơ quan thuế để hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Trong đó,

• Bên chuyển nhượng chịu thuế TNCN:

• Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
• Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp dụng phương pháp này)

Thuế TNCN = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).

 KHÔNG phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi:

• Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
• Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
• Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

• Bên nhận chuyển nhượng chịu Lệ phí trước bạ

Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

Tiền nộp nhà= (Diện tích nhà) x (Cấp nhà) x (Lệ phí)

Trong đó:

• Diện tích đất tính bằng m2
• Giá đất theo bảng giá
• Lệ phí = 0,5%

 KHÔNG phải nộp lệ phí trước bạ khi:

• Chuyển giao tài sản cho vợ chồng, con cái, cha mẹ.
• Nhà đất được đền bù hoặc mua bằng tiền đền bù.
• Nhà đất đã có Giấy chứng nhận chung hộ gia đình, khi phân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình.

Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa là 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Mới đây nhất, ngày 29/4/2021, Sở Tài Nguyên và Môi trường (TN&MT) TPHCM đã tổ chức hội nghị triển khai Quyết định số 08/2021/QĐ-UBND của UBND TPHCM về ủy quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) đối với 22 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn Thành phố.

Theo quyết định này, 11 thủ tục hành chính sẽ được thực hiện nhanh hơn, thuận lợi hơn, rút ngắn thời gian khoảng 50% so với quy định trước đây.

Bạn xem chi tiết về Thời gian ký cấp sổ đỏ ở TP.HCM được rút ngắn trong 24h

——————

Ban truyền thông Luật Nguyễn